Rijnhuizen, Nieuwegein

De opgave

De gemeente Nieuwegein werkte samen met marktpartijen aan de verkleuring van de werklocatie Rijnhuizen naar een gemengde stadswijk, met veel ruimte voor wonen. OMU was nauw betrokken bij dit proces en trad o.a. op als financier van de eerste kantoortransformaties aan de Wattbaan.

De organische gebiedstransformatie van Rijnhuizen betekende dat er ook ingrepen in de openbare ruimte nodig waren, om voor de toekomstige bewoners en gebruikers een aantrekkelijk leefklimaat te creëren. Zo moesten er fiets en voetpaden worden aangepast, maar ook moesten groenvoorzieningen worden aangelegd, verkeersrotondes en een nieuwe brug over de Vaartsche Rijn om het gebied beter te verbinden met het centrum van Nieuwegein.

In 2017 werd een gebiedsfonds opgericht waarmee de inrichtingskosten deels op de betrokken vastgoedpartijen konden worden verhaald. Op dat moment ontbrak het echter nog aan de nodige juridisch-planologische kaders om deze gebiedsbijdrage af te kunnen dwingen. Het risico ontstond dat de gemeente alle vergunningaanvragen aan zou moeten houden totdat dit juridisch volledig verankerd was. Hierdoor zou de in gang gezette gebiedstransformatie op slot worden gezet, met alle (negatieve) gevolgen van dien.

Onze inzet

Wegens het ontbreken van een vastgesteld exploitatieplan kon de gemeente de gebiedsbijdrage nog niet (publiekrechtelijk) verhalen op initiatiefnemers. Om dit probleem te ondervangen heeft OMU aangeboden om de gebiedsbijdragen (privaatrechtelijk) bij initiatiefnemers te innen, en bij onherroepelijke omgevingsvergunning alsnog aan de gemeente Nieuwegein te betalen. Daarmee waren initiatiefnemers ervan verzekerd dat de gemeente bereid was een anterieure overeenkomst te sluiten waarbij het kostenverhaal geregeld was, en was de gemeente ervan verzekerd dat de gebiedsbijdrage daadwerkelijk in het gebiedsfonds zou worden gestort.

Het resultaat

OMU is (mede op verzoek van de gemeente Nieuwegein) door diverse initiatiefnemers benaderd om deze werkwijze toe te passen. Uiteindelijk is het instrument ingezet bij een viertal projecten in Rijnhuizen: de Coltbaan, Edisonbaan, Newtonbaan en Perkinsbaan.

Met een eind 2018 genomen tranchebesluit door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kon de gebiedsbijdrage wel geborgd worden, door deze voortaan als voorwaarde op te nemen in de anterieure overeenkomst en de omgevingsvergunning. Daardoor was de voorfinanciering door OMU niet meer nodig. Begin 2019 werd de afspraak met de gemeente beëindigd.

Op deze wijze zijn met behulp van OMU meerdere transformatieprojecten tot stand gekomen, die anders voor langere tijd stil waren komen te liggen. Opgeteld is door deze projecten tenminste 7.000 m² kansloze kantoorruimte aan de voorraad onttrokken, en zijn/worden er tenminste 100 nieuwe woningen gerealiseerd.

Oppervlak
7.000 m² BVO
Ingreep
gebiedstransformatie van werken naar wonen
Rol OMU
faciliterend
Jaar
2017-2019